Đặt cọc mua nhà đất phải lưu ý những gì để hạn chế rủi ro?

Đặt cọc trong giao dịch bất động sản là một hình thức rất phổ biến để đảm bảo một hợp đồng mua bán bất động sản chính thức. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu đúng và đủ về bản chất của việc gửi tiền cũng như cách nạp tiền như thế nào để đảm bảo an toàn.

Bản chất của khoản tiền gửi

Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 BLDS 2015, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi là Tài sản chung là tài sản thế chấp) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Từ đó, có thể hiểu thế chấp là việc người mua (dự định mua) chuyển nhượng cho bên có quyền sử dụng đất, nhà (bên bán) tài sản thế chấp (thường là tiền) để đảm bảo cho việc ký kết và thực hiện mua bán. và hợp đồng mua bán.

Đặt cọc khi mua nhà là bao nhiêu?

Pháp luật không quy định cụ thể là phải đặt cọc bao nhiêu để hợp đồng có hiệu lực, nhưng theo các chuyên gia pháp lý, chỉ nên đặt cọc không quá 20% giá trị nhà, đất để đảm bảo quyền lợi. cả hai mặt. Người mua nên trả giá ngày càng thận trọng vì dễ gặp rủi ro. Thực tế có nhiều trường hợp người mua đã đặt cọc nhưng người bán lại đưa ra nhiều lý do vô lý khiến người mua gặp khó khăn, thậm chí không thể tiếp tục thỏa thuận và mất tiền cọc.

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đề xuất bổ sung quy định về mức đặt cọc khi ký hợp đồng mua bán. Theo đó, HoREA cho rằng, mức đặt cọc mua nhà hợp lý nhất không quá 50 triệu đồng.

Một tay cầm mô hình cọc tiền và một tay cầm mô hình ngôi nhà trên nền xanh
Theo các chuyên gia pháp lý, chỉ đặt cọc không quá 20% giá trị nhà, đất
để đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên. (Hình minh họa)

Nội dung và hình thức của hợp đồng đặt cọc mua nhà

Theo các luật sư, khi đặt cọc, hình thức đặt cọc có thể viết tay hoặc đánh máy, có chữ ký của bên chuyển nhượng và bên chuyển nhượng, đồng thời cần có người chứng kiến ​​hợp đồng đặt cọc.

Về nội dung, hợp đồng đặt cọc sẽ bao gồm những nội dung cơ bản sau:

– Thông tin về người bán, người mua. Xác định đúng và đủ quyền sở hữu hợp pháp của người bán (xem có vợ / chồng / con cái / người thừa kế / người có quyền liên quan đến tài sản được bán hay không?).

– Bất động sản để bán. Lưu ý về giấy tờ pháp lý tài sản, hiện trạng tài sản, thông tin quy hoạch, tranh chấp,… liên quan đến nhà, đất dự định mua bán.

– Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của hai bên.

– Ký quỹ tài sản.

– Kỳ hạn gửi tiền. Nên ghi rõ thời gian đặt cọc và tiến độ ký hợp đồng mua bán chính thức, thời gian thanh toán.

– Các loại thuế và phí mà người bán và người mua phải chịu.

– Các điều khoản ràng buộc liên quan. Ví dụ, nếu bên bán không giao nhà, đất cho bên mua theo đúng thời hạn đã thỏa thuận thì sẽ được trả lại tiền cọc và một khoản tiền bằng giá trị tiền cọc hoặc một khoản lớn hơn (gọi là tiền). đặt cọc phạt) tùy theo thỏa thuận của hai bên.

Quy định về ký quỹ

Có thể hiểu hợp đồng đặt cọc là một dạng hợp đồng dự trữ để sau đó thực hiện một giao dịch khác (hợp đồng mua bán chính thức). Tại thời điểm này, sẽ có 3 trường hợp xảy ra:

Trường hợp 1: Khi giao kết hợp đồng thì tài sản thế chấp được trả lại cho bên mua hoặc tài sản thế chấp được khấu trừ để thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền theo hợp đồng mua bán.

Trường hợp 2: Khi người mua từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì khi hết thời hạn đặt cọc, tài sản thế chấp sẽ thuộc về người bán.

Trường hợp 3: Bên bán từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng khi hết thời hạn đặt cọc thì bên bán phải trả lại tài sản đã đặt cọc (hoặc một khoản tiền tương đương) cho bên mua cộng với tiền phạt đặt cọc (nếu có) theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.

Ngoài ra, nếu hai bên có thỏa thuận khác, khi hợp đồng đặt cọc không thực hiện được thì hai bên phải thực hiện theo thỏa thuận khác đó.

Hợp đồng đặt cọc có cần công chứng?

Pháp luật không bắt buộc phải công chứng hợp đồng đặt cọc. Nếu không được công chứng thì hợp đồng vẫn có giá trị pháp lý theo Điều 328, BLDS 2015 về hợp đồng đặt cọc.

Hợp đồng đặt cọc vô hiệu trong những trường hợp nào?

Theo quy định của BLDS 2015 thì giao dịch dân sự phải đáp ứng một số điều kiện nhất định mới có hiệu lực. Do đó, hợp đồng đặt cọc sẽ vô hiệu nếu thuộc một trong các trường hợp sau:

Người tham gia đặt cọc không có năng lực hành vi dân sự hoặc năng lực hành vi dân sự không phù hợp với giao dịch dân sự đã được xác lập. Như người thiểu năng trí tuệ, thiểu năng trí tuệ …

Người tham gia giao dịch bị ép buộc hoặc lừa dối.

Tài sản giao dịch vi phạm pháp luật.

Nội dung giao dịch có dấu hiệu mờ ám, vi phạm pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội.

Các giao dịch gửi tiền không có văn bản rõ ràng.

Những điều cần lưu ý trước khi đặt cọc:

1. Kiểm tra lý lịch chủ nhà: Kiểm tra thông tin chủ nhà như tên, ảnh, số CMND, căn cước công dân có khớp với thông tin trên sổ đỏ / sổ hồng không. Bạn hãy photo sổ đỏ / sổ hồng và các giấy tờ hợp pháp của chủ nhà để chính quyền địa phương kiểm tra, từ đó xác định chính xác có phải chính chủ hay không.

2. Kiểm tra xem nhà có bị quy hoạch hay không: Thông tin này có thể được kiểm tra tại Phòng Quản lý đô thị hoặc phòng kiểm tra quy hoạch tại UBND Quận / Huyện nơi có bất động sản.

3. Kiểm tra nhà, đất có bị ngăn cản giao dịch hay không: Quý khách vui lòng mang bản sao giấy chủ quyền nhà đến Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng để xác định nhà đất đó có mua bán được hay không. Một số căn nhà vướng vào các vụ kiện tranh chấp tài sản, kê biên thi hành án, thế chấp ngân hàng… sẽ bị cản trở việc ký hợp đồng mua bán công chứng.

4. Trước khi ký hợp đồng đặt cọc, bạn cần kiểm tra đầy đủ các điều khoản liên quan: Thông tin cá nhân; Địa chỉ; mảnh giấy; số thửa đất; bản đồ địa điểm; giá mua; các khoản thanh toán; ngày bàn giao nhà, đất; Thuế và Phí …

5. Khi ký hợp đồng đặt cọc phải có đủ vợ / chồng / chủ sở hữu hợp pháp của tài sản.

6. Sau khi giao tiền đặt cọc cho người bán phải có biên bản xác nhận việc giao tiền / ký quỹ hoặc ủy nhiệm chi của ngân hàng.

Hà Nhung

Link báo gốc: http://thanhnienviet.vn/2019/12/20/dat-coc-mua-nha-dat-phai-luu-y-nhung-gi-de-han-che-rui-ro

[ad_1]
[ad_2]

Join The Discussion

Compare listings

Compare